У любого жилья всегда имеется собственник. Согласно закону им может быть не только человек или организация, но и государство или муниципалитет. Принадлежащие им квартиры должны выделяться особым категориям граждан на основании особого договора.
Отличие социального найма от аренды
Социальный найм жилого помещения довольно существенно отличается от аренды, которая осуществляется на коммерческой основе, и практически все аспекты которой определяются соглашением между владельцем и арендатором. Найм же социальный регулируется законами, и, прежде всего, Жилищным кодексом. Это связано с тем, что в качестве собственника социального жилья выступает государство, которое и устанавливает правила.
Особенности социального найма
Квартира для проживания по такому договору предоставляется только определенной категории граждан.
При этом учитываются нормативы площади, приходящейся на каждого домочадца нанимателя.
Все, кто будет проживать в квартире, указываются (вписываются) в договоре найма. На них распространяются все права и обязанности, как на нанимателей.
По согласованию с муниципалитетом (собственником) на социальной жилплощади вполне могут проживать и временные жильцы, не вписанные в сам договор, но зарегистрированные в данной квартире.
За них все обязанности и ответственность перед собственником несет наниматель. Главной же обязанностью является своевременное внесение платежей: квартплаты и за услуги коммунальных служб.
Наниматель не имеет тех прав, которыми наделен собственник
Наниматель не может распорядиться судьбой квартиры: то есть обменять ее, продать, подарить или завещать. А собственник, конечно, может.
Всё, что может наниматель – это пользоваться квартирой, то есть жить на данной жилой площади до того времени, как договор найма будет прекращен.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение всегда неразрывно связаны между собой.
Несмотря на сходство понятий, под «расторжением» и «прекращением» договора все же скрываются различные процессы.
Жилищный кодекс включает две причины прекращения договора соцнайма:
Первая причина прекращени договора соцнайма – это смерть нанимателя, проживающего в одиночку.
Вторая причина прекращени договора соцнайма – это физическое уничтожение самой квартиры.
Во всех прочих случаях такой договор расторгается: либо одной из сторон, либо их обоюдным соглашением.
Расторжение договора соцнайма
Наниматель, то есть жилец, может стать инициатором расторжения договора, в таких случаях:
- по собственному желанию;
- при переезде на другое место постоянного жительства.
В первой ситуации причины могут быть самые разные. Пояснять их собственнику не нужно. Единственное, что потребуется – это обязательное письменное согласие всех, кто проживает в этой социальной квартире, на расторжение от их имени договора. Со стороны же муниципалитета несогласия возникнуть не может, а другое помещение взамен не предоставляется. Во второй ситуации нет необходимости получать согласие всех живущих в квартире. Здесь причиной расторжения договора станет сам факт выезда из данного жилого помещения и снятия всех жильцов с регистрационного учета. Договор окажется расторгнутым с того дня, когда жильцы покинули квартиру.
У собственника (наймодателя) также есть возможность расторгнуть договор, но не по желанию, а только в строго оговоренных случаях. К которым относятся:
полугодовая просрочка квартплаты и коммунальных платежей;
порча и разрушение квартиры самим нанимателем или его жильцами и родственниками;
нарушение покоя, а также иных прав соседей, которое происходит систематически;
использование квартиры не для проживания, а других целей, например, коммерческих.
Все эти факты должны не только стать известны, но и получить документальное закрепление. С долгом по квартплате это довольно просто сделать, ведь все поступающие платежи фиксируются и оформляются соответствующими документами. Все прочие нарушения могут быть доказаны протоколами полиции, которую вызывали соседи или актами, составленными сотрудниками управляющей компании.
Расторжение договора найма жилого помещения (выселение) по желанию собственника
Единственным основанием для выселения нанимателя и всей его семьи по требованию собственника является судебное решение об этом.
Но далеко не всегда необходимость его получения связана с противоправным поведением жильцов.
Основания для расторжения договора найма жилого помещения
- дом, где находится данная квартира сносится;
- земельный участок, где стоит дом, изымается для общественных нужд;
- квартира признана непригодной для жизни в ней людей или вообще переводится в нежилой фонд;
- в результате реконструкции жилье изменило площадь и теперь просто не соответствует нормам предоставления;
- помещение должно быть передано какой-либо религиозной организации.
Главным отличием является то, что в таких случаях выселение не сопровождается утратой права на социальное жилье, а следовательно не прекращается договор найма. Взамен изымаемой по суду квартиры, собственник обязан предоставить другую, благоустроенную и соответствующую нормам для данной семьи. Ведь вины жильцов нет, а значит их не за что наказывать. Выселение за длительную неуплату необходимых коммунальных платежей также подразумевает продление договора социального найма, пусть и на иных условиях. И тоже означает обязанность муниципалитета выделить другое, меньшее жилье, по нормам предоставления общежитий . Это делается для того, чтобы у выселяемых жильцов была возможность оплачивать более скромную сумму квартплаты. Но в том случае, когда наниматель и те, кто вместе с ним проживает в муниципальной квартире, выселяются за нанесение ущерба, использование квартиры не для проживания или нарушения интересов соседей, у собственника не возникает обязанности предоставить им какое-либо жилье взамен. Выселение в данном случае является наказанием за совершенные правонарушения. Иногда выселить требуется не всех жильцов, а только одного из нанимателей. К примеру, с лишенным родительских прав, если суд считает невозможным его дальнейшее проживание с ребенком, договор расторгается. Но у детей и других родственников все условия договора сохраняются.
Иск о расторжении договора аренды квартиры и взыскании задатка
В Кировский районный суд г. Ярославля
Истец: (ФИО, адрес, телефон, e-mail)
Ответчик:(ФИО, адрес, телефон, e-mail)
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
ДД.ММ.ГГГГ между истцом ПСА и ответчиком ТВА был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего ответчику на праве собственности.
Срок договора по пользованию истцом квартирой был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Квартира предоставлена при посредничестве 3-го лица ООО «Клипер-недвижимость» по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ.
Пункт 5 договора предусматривал плату за найм жилого помещения <данные изъяты> руб. в месяц, а также обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги, включая интернет.
По акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ наймодатель (ответчик) передал, а наниматель (истец) принял предметы домашнего обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг.
К договору прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодателя и нанимателя, согласно которому истец передал ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за проживание в квартире на срок один месяц, а также <данные изъяты> руб. в качестве залога за сохранность имущества, переданного по акту приема-передачи.
В связи с тем, что истцу необходимо было срочно выехать из <адрес> по работе, ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме он уведомил ответчика о расторжении договора, на уведомлении имеется подпись ответчика.
При этом, истец в устной форме потребовал ответчика вернуть денежные средства в размере <данные изъяты> руб, переданные в качестве залога, т.к. предметы домашней обстановки находились в сохранности. ТВА отказался возвращать указанные денежные средства и расторгать заключенный договор.
Согласно разделу 6 договора требования об изменении и расторжении договора должны быть заявлены в письменной форме и содержать срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. По договору найма жилого помещения, заключенному между сторонами, не имеется пункта о передачи ТВА дополнительного задатка в сумме <данные изъяты> руб.
В силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
С учетом требований ч.1, 3 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При заключении договора найма жилого помещения он не мог предвидеть, что вынужден будет уехать в <адрес> для работы. При расторжении договора вследствие существенных изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора.
Он не знал и не мог знать об изменении обстоятельств. Не имея возможности далее проживать в квартире, он надлежащим образом известил ответчика о расторжении договора.
Согласно ст. 336 ч.1, ст. 338 ч.1 ГК РФ предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественное право, заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
По передаточному акту было установлено, что он имеет право пользоваться квартирой и предметами домашнего обихода.
Сумма залога определена в протоколе, подписанном обеими сторонами.
С учетом требований ст. 339 ч.2 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и залогодатель (истец) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества.
Согласно договору, им выполнены требования ч.1 ст. 344 ГК РФ, поскольку повреждения или уничтожения имущества ответчика не допущено. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку он уведомил ответчика о расторжении договора найма жилого помещения, то сумма залога должна быть ответчиком ему возвращена.
Поскольку ответчик умышленно не возвращает истцу денежные средства, удерживает их без законных оснований, данными неправомерными действиями истцу причиняется моральный вред в виде нравственных переживаний, который он оценивает в 10000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 131-132 ГПК РФ
ПРОШУ:
1. Вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отказом одной из сторон от его исполнения в связи с изменившимися обстоятельствами.
2. Взыскать с ответчика ТВА залог в размере <данные изъяты> руб, а также компенсацию морального вреда <данные изъяты> руб.
Приложения:
- Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют;
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины;
- Доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца
- Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
- Документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.
Истец