uristsmirnov@gmail.com, www.youtube.com

ЮРИСТ-ОЦЕНЩИК Смирнов В.В.

Новости сайта:

Cуд: (название суда и адрес, телефон)

Истец: (ФИО, адрес, телефон, e-mail)

Ответчик:(ФИО, адрес, телефон, e-mail)

 

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

 

Костина Р.Р., Костин А.А. обратились в суд с иском к Петрову Ю.И. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, совершенным под влиянием заблуждения и применении последствий недействительности данной сделки, возмещении материального вреда.

 

ДД.ММ.ГГГГ между Костиной Р.Р., Костиным А.А. и Петровым Ю.И. был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>. Однако, по факту переезда, приобретенная квартира оказалась не пригодной для жилья, а именно: в квартире отсутствует вода (не поднимается на третий этаж); температурный режим отопления не соответствует норме и составляет +16 градусов при плюсовой температуре на улице; печь в нерабочем состоянии — при использовании идет угарный газ; в квартире имеются гнезда грызунов; стоит стойкий запах канализации.

 

При осмотре квартиры перед покупкой, ответчик в лице своего представителя ФИО3 (супруги), действующей по доверенности, зная о недостатках квартиры, ввели истцов в заблуждение и намеренно скрыли вышеуказанные недостатки квартиры.

 

При обращении к ответчику с просьбой в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи, Петров Ю.И. только тянул время, предлагая различные варианты, которые их не устраивали. В результате чего в настоящее время Костина Р.Р. и Костин А.А. вынуждены снимать жилье в <адрес>.

 

Поскольку приобретенная квартира является непригодной для проживания по ряду причин указанных выше, которые значительно снижают возможность использования квартиры по назначению, что подтверждается различными актами обследования соответствующими специалистами, истцы прося взыскать с ответчика и оплату представителя в размере 30 000,00 рублей.

 

В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).

 

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

 

Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Причины заблуждения в данном случае не имеют никакого значения. Ими могут быть самые различные обстоятельства: например, стороны не поняли друг друга в ходе переговоров, стороны неверно представляли действительные последствия сделки и т.д. Заблуждение, касающееся типа сделки, дает основание для применения статьи 178 Гражданского кодекса.

 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 131-132 ГПК РФ

 

ПРОШУ:

 

Признать договор купли-продажи квартиры недействительным и применить последствия недействительности сделки, как совершенной под влиянием заблуждения,

Взыскать с ответчика нанесенный реальный ущерб в размере 190 989,30 рублей, судебные расходы в размере 30000,00 рублей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 9 881,86 рублей

 

Приложения:

 

  1. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  2. Копии правоустанавливающих документов
  3. Другие документы, подтверждающие основания подачи искового заявления
  4. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют

 

Истец ______________________

 

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, относится к разряду сделок, имеющих порок воли одной из сторон. Так, если волеизъявление лица при совершении сделки было нацелено на иные последствия, нежели должны были возникнуть, и данный факт имеет для этого лица существенное значение, такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

 

Основная правовая регламентация, а также обобщение правоприменительной практики, связанной с этой тематикой, представлены:

 

  • В Гражданском кодексе РФ. Прежде всего, это ст. 166, 167, касающиеся недействительности сделок в общем, и ст. 178, являющаяся специальной нормой при оспаривании сделок, порочных по указанному выше основанию.
  • В процессуальных кодексах. Например, в Арбитражном процессуальном кодексе РФ это гл. 28.1, устанавливающая порядок рассмотрения корпоративных споров, к которым относится и оспаривание сделок, а также ст. 52, наделяющая прокурора правом на оспаривание сделок, заключенных государственными, муниципальными органами и юридическими лицами, имеющими принадлежность к РФ или ее субъектам.
  • В Информационном письме президиума ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 ГК РФ» от 10.12.2013 № 162. Документ не требует общих комментариев, так как из его названия уже видно, что в нем обобщается правоприменительная практика по интересующему нас вопросу, и мы не раз упомянем его в нашей статье. 

 

Заблуждения гражданина в отношении договора о долевом участии 

 

Назовем еще один законодательный акт, но оговорим, что он носит специальный характер. Это закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

 

Он устанавливает строгие требования к проектной документации, которые застройщик обязан неукоснительно выполнять. И вот в случае, если эти требования не были застройщиком соблюдены, в ч. 7 ст. 19 названного закона прямо указывается на наличие у участника долевого строительства права оспорить заключенный договор как совершенный под влиянием заблуждения. Вызвано это прежде всего тем, что лицо, которое подписывает договор с намерением приобрести квартиру в строящемся доме, перед принятием решения о такой существенной покупке имеет право ознакомиться с полной информацией об объекте застройки. 

 

Критерии признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ 

 

Далеко не каждая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной. В ст. 178 ГК РФ приводятся критерии, по которым мы можем определить, какая сделка может быть оспорена по рассматриваемому нами основанию. Ключевой характеристикой такой сделки должно быть наличие достаточной существенности заблуждения.

 

Рассмотрим ориентиры, которые дает нам закон в этом направлении:

 

  1. Определить существенность можно, ответив на ключевой вопрос: совершило бы лицо эту сделку, если бы не имело никаких иллюзий на ее счет? Если ответ отрицательный, можно переходить к следующим ориентирам.
  2. Достаточная существенность заблуждения определяется:
  • наличием в тексте соглашения оговорок, опечаток, технических ошибок;
  • заблуждением лица по поводу предмета договора (прежде всего, его основных свойств);
  • заблуждением контрагента по поводу природы соглашения;
  • заблуждением лица по поводу его контрагента;
  • заблуждением стороны по поводу обстоятельств, обозначенных в ее волеизъявлении.
  1. К заблуждению существенного характера не относятся иллюзии по поводу мотивов сделки.
  2. Заблуждение одной стороны должно быть очевидным для другой стороны сделки. 

 

ВАЖНО! Приведенный перечень не исчерпывающий и является примерным ориентиром для сделок, совершенных под влиянием заблуждения (п. 2 информационного письма № 162). 

 

Контрагент по сделке, совершенной под влиянием заблуждения, при рассмотрении дела в суде вправе требовать сохранения ее действительности на тех условиях, которые предполагала заблуждавшаяся сторона. В этом случае в судебном акте должны быть определены условия договора, на которых совершенная сделка будет действительна в дальнейшем. 

 

Последствия заблуждения в отношении правовых последствий сделки 

 

Следует отличать заблуждение относительно природы сделки от заблуждения по поводу ее правовых последствий:

 

  • В первом случае допускается оспаривание сделки, так как лицо совершает иную сделку, нежели имел намерение совершить. Так, в информационном письме № 162 приведен пример, когда человек предполагал, что заключает договор ссуды, а фактически договор оказался договором дарения.
  • Во втором случае оспорить действительность не удастся, так как ложное представление о правах и обязанностях сторон не рассматривается как существенное заблуждение (п. 3 информационного письма № 162). Незнание закона либо заблуждение относительно порядка его действия не является основанием для оспаривания сделки. 

 

Какие сделки могут оспариваться, по мнению Роспотребнадзора 

 

Рассмотрим случаи, когда рекомендации Роспотребнадзора прямо указывают нам на возможность оспаривания тех или иных сделок в связи с их заключением человеком в состоянии заблуждения:

 

  1. В письме «О постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”» от 23.07.2012 № 01/8179-12-32 указывается на возможность оспаривания по ст. 178 ГК РФ потребительских кредитных договоров, в которые включено условие о допускаемой уступке права требования по договору иной кредитной организации. Орган по защите потребителей обращает внимание на необходимость установления добровольного волеизъявления у заемщика на подписание именно такой редакции договора, особенно в случаях, когда уступка производится неравноценному третьему лицу.
  2. По мнению, изложенному в письме «Об осуществлении контроля (надзора) за исполнением законодательства о защите прав потребителей при оказании туристских услуг» от 07.08.2009 № 01/11347-9-32, договор на оказание туристических услуг может быть оспорен в том числе по тому основанию, что он был заключен под влиянием заблуждения. В случаях, когда договор на продажу туристического продукта заключен в форме иной, нежели установлена законодательством (ст. 10 закона «Об основах туристской деятельности в РФ» от 24.11.1996 № 132-ФЗ), а по факту предметом договора является все та же продажа туристического пакета, потребитель вполне мог заблуждаться относительно такой сделки.
  3. Еще одно письмо «О дополнительных мерах по защите прав потребителей в сфере предоставления кредитов» от 01.04.2008 № 01/2973-8-32 гласит, что договоры о предоставлении кредита, в тексте которых употребляются специальные термины (например, аннуитетные платежи), но не раскрывается их сущность, могут быть расценены как вводящие потребителя (физическое лицо, не владеющее специальной терминологией) в заблуждение. 

 

Последствия признания сделки недействительной 

 

При признании сделки недействительной по тому основанию, что она была заключена под воздействием заблуждения, наступают последствия, определяемые прежде всего по общим правилам, изложенным в ст. 167 ГК РФ. К таким последствиям относятся:

 

  • ненаступление каких-либо изменений прав и обязанностей сторон, вытекающих из сделки, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью;
  • возвращение обеими сторонами всего того, что уже было получено по такой сделке, либо денежная компенсация того, что физически возвращено быть не может. 

 

Кроме названного, в ст. 178 ГК РФ называются и особые последствия:

 

  • Лицо, оспорившее сделку по причине своего заблуждения, должно компенсировать контрагенту причиненный реальный ущерб. Например, расходы на организацию новых торгов. Исключением являются случаи, когда этот контрагент знал (или мог бы знать) о наличии заблуждения либо к заблуждению привели его действия (см. п. 1 информационного письма № 162).
  • Напротив, сторона, оспорившая сделку, может рассчитывать на возмещение убытков контрагентом, если она представит доказательства, что ее заблуждение основано на обстоятельствах, зависящих от контрагента. Так, в апелляционном определении Самарского областного суда от 28.06.2016 № 33-8236/2016 был признан недействительным договор на покупку земельного участка после того, как новая владелица выяснила, что она не вправе построить дом на этом участке. В качестве правовых последствий недействительности договора суд вернул участок прежнему владельцу и обязал его вернуть уплаченные за него деньги. 

 

Вопрос о возмещении морального вреда рассматривается судами отдельно. Одно только введение контрагента в заблуждение само по себе не приводит к необходимости возместить моральный вред, требуется доказать наличие нравственных страданий (апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-47055/2015). 

 

Оспаривание согласия на сделку, данного под влиянием заблуждения 

 

В ст. 157.1 ГК РФ указывается, что при совершении целого ряда сделок закон может требовать согласия лица, не являющегося стороной этой сделки, либо органа юридического лица, а в некоторых случаях государственного или муниципального органа.

 

Приведем примеры сделок, когда требуется такое согласие:

 

  • Сделки по распоряжению имуществом, переход прав на которое должен пройти процедуру госрегистрации, а также сделки, подлежащие нотариальному удостоверению или госрегистрации, в обязательном порядке должны быть одобрены другим супругом, причем в нотариальной форме (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
  • Сделки с недвижимостью и заемные обязательства от имени религиозной организации должны быть письменно согласованы с органом такой организации, имеющим на то специальные полномочия (ст. 21.1 закона «О свободе совести и о религиозных объединениях от 26.09.1997 № 125-ФЗ).
  • Сделки с акциями или долями крупнейших организаций требуют предварительного одобрения антимонопольного органа, если они отвечают условиям, перечисленным в ст. 28 закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ.
  • Крупные сделки и сделки, имеющие заинтересованность определенных лиц, подлежат одобрению со стороны участников ООО (ст. 45 и 46 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ). 

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи квартиры

Иск о признании сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной

ВАЖНО! Если согласие на сделку будет оспорено и признано недействительным, правомочное лицо вправе оспорить и саму сделку, но уже ввиду отсутствия требуемого законом согласия. В этом случае следует руководствоваться ст. 173.1 ГК РФ.

 

В заключение отметим, что сделка, имеющая порок воли, выраженный в заблуждении стороны, может быть признана недействительной, если такое заблуждение носит существенный характер. Ориентиры для оценки существенности заблуждения приведены в ст. 178 ГК РФ. После оспаривания такой сделки наступают общие последствия, свойственные недействительным сделкам.

 

Кроме того, лицо, оспорившее сделку, может рассчитывать на компенсацию своих убытков, если докажет, что его заблуждение возникло вследствие обстоятельств, на которые могла бы влиять вторая сторона. Напротив, это же лицо само должно будет возместить контрагенту ущерб, если не будет доказано, что контрагент знал о заблуждении и мог бы повлиять на обстоятельства.

Может ли быть оспорена сама сделка, если согласие, требуемое законом на ее совершение, было дано под влиянием заблуждения? В каком порядке должно осуществляться такое оспаривание?

 

Ответы на эти вопросы были даны Пленумом Верховного суда РФ в постановлении «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» от 23.06.2015 № 25. Так, высшая судебная инстанция в п. 57 указанного постановления назвала допустимым оспаривание данного в состоянии заблуждения согласия в том же порядке, какой установлен для оспаривания сделок, включая оспаривание по ст. 178 ГК РФ.